대출규제 완화, 환산소득과 대체소득
내가 직장이 없고 소득이 없다고 해서 대출이 안 되는 건 아닙니다. 환산소득, 대체소득이란 것이 있기 때문입니다. 오늘은 대출 규제 완화가 된 내용에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
대출 용어
LTV : 담보로 설정한 주택의 가격 대비 인정받을 수 있는 대출금의 비율
DSR : (주택 대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간소득
DTI : (주택 대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간소득
1. 다주택자 규제지역 내 주택담보대출 허용
ㅇ 현행 : 다주택자의 규제지역 내 주택구입목적 주택담보대출 취급 금지되어 대출이 전혀 되지 않았습니다.
ㅇ 개선 : 다주택자의 규제지역 내 주택구입목적 주택담보대출 취급 허용(규제지역 LTV 0 → 30%, 비규제지역 LTV 60%(종전과 동일))하였습니다.
-> 이렇게 해서 규제 지역까지도 접근이 가능하다 하지만 좀 현금이 많아야겠죠.
2. 임대·매매사업자에 대한 주택담보대출 허용
ㅇ 현행 : 주택 임대·매매사업자의 경우 全지역 주택담보대출 취급 금지였습니다.
ㅇ 개선 : 주택 임대·매매사업자에 대한 주택담보대출 취급 허용(규제지역 LTV 0 → 30%, 비규제지역 LTV 0 → 60%) 하였습니다.
3. 임차보증금 반환목적 주택담보대출 관련 각종 제한 완화
ㅇ 현행 : 임차보증금 반환목적 주택담보대출 취급 시 다음과 같이 제한시켰습니다.
- 투기·투과지역 15억 초과 아파트에 대한 주택담보대출 대출한도(2억 원)
- 규제지역 내 9억 초과 주택에 대한 전입의무
- 2 주택 보유세대의 규제지역 소재 담보대출 취급 시 다른 보유주택 처분의무
- 3 주택이상 보유세대의 규제지역 내 주택담보대출 금지
ㅇ 개선 : 임차보증금 반환목적 주택담보대출 취급 시 각종 제한 일괄폐지 (LTV·DSR 범위 한도 내 대출취급 가능)시켰습니다.
4 생활안정자금 목적 주택담보대출 한도 폐지
ㅇ 현행 : 생활안정자금 목적(주택구입목적 外) 주택담보대출은 연 최대 2억 원까지 취급 가능하였습니다.
ㅇ 개선 : 생활안정자금 목적 주택담보대출의 대출한도 폐지(LTV·DSR 범위 한도 내 대출취급 가능)하였습니다.
5 주택담보대출 대환시 기존 대출시점의 DSR 적용(1년 한시)
ㅇ 현행 : 원칙적으로 주택담보대출 대환은 신규대출로 취급하여 대환시점의 DSR 적용하였습니다.
ㅇ 개선 : 대환시 기존 대출시점의 DSR을 적용하여, 금리상승· DSR 규제강화 등으로 인한 기존 대출한도의 감액을 방지(1년 한시, 증액불허)하였습니다.
6 서민·실수요자의 주택담보대출 한도 폐지
ㅇ 현행 : 서민·실수요자*의 경우 규제지역 내 주택구입목적 주택담보대출 취급 시 최대 6억 원까지 대출이 가능하였습니다.
- 부부합산 연소득 9천만 원 이하
- 무주택세대주
- 투기·투과지역 주택가격 9억 원 이하(단, 조정대상지역의 경우 8억 원 이하) 요건을 모두 충족하는 경우
ㅇ 개선 : 서민·실수요자의 규제지역 내 주택구입목적 주택담보대출 대출한도(現 6억 원) 폐지(LTV·DSR 범위 한도 내 대출취급 가능)하였습니다.
-> 서민·실수요자의 요건은 현행과 동일
환산소득 대체소득이란
직접 생산 활동에 참여하지 않고 개인이 정부나 기업에서 지급을 받는 소득. 즉 소득이 없지만 알바나 프리랜서 하시는 분들은 정확하게 소득을 또 잡지 않으시는 분들이 해당됩니다. 이런 분들은 다른 것을 이용해서 소득으로 인정해 준다고 합니다.
2023년도에 바뀐 내용들을 보면 국민연금 3개월의 평균치를 내서 소득으로 인정을 해 줍니다. 예를 들면 이번 달은 7만 원, 다음 달은 8만 원, 그다음 달은 9만 원, 이런 식으로 국민연금을 납부를 했다면, 평균이 8만 원이죠. 8만 원으로 해서 인정을 해주는 겁니다. 검보료 또한 3개월 평균값을 내서 인정 소득으로 잡아줍니다. 카드값은 1년 사용액을 기준으로 해서 소득으로 잡아줍니다.
건보료 경우에는 지역 의료 보험만 가능합니다. 그리고 지역 세대주의여야만이 적용을 받을 수가 있습니다. 예를 들어서, 나는 따로 우리 부모님께서 내고 계셔서 거기에 그냥 얹혀있다. 그래서 부모님께서 지역 의료 보험료를 내고 계신다 이런 경우에는 나와는 상관이 없습니다. 본인에게 적용 맞지 않습니다. 내가 지역의 세대주여야 하고 내 이름으로 납부를 해야지 인정이 됩니다.
카드 사용의 경우에는 가장 좋은 대체소득입니다. 이왕에 쓰는 소비이고 꼭 써야 되는 소비라면 체크카드보다는 신용카드를 쓰셔야 됩니다. 신용 카드를 쓰고 결제일이 아니더라도 핸드폰을 통해서 익일 그다음 날이나 다다음 날에 바로 또 결제를 하실 수가 있기 때문입니다. 이런 식으로 내 소비를 좀 통제하면서 대체 소득을 인정받을 수 있는 신용카드 사용을 하시면 DSR 적용을 받으실 수 있기 때문에 대출을 받는데 전혀 문제가 없습니다.
카드 사용에 470~480만 원 정도 1년에 사용을 했다면, 1000만 원 소득으로 인정을 해 줍니다. 만약에 한 달에 100만 원 정도씩 꾸준하게 신용카드를 썼다면 2500만 원 정도의 소득으로 인정을 해 줍니다. 또 2400만 원 정도를 사용을 했다면, 소득 인정은 5000만 원까지 인정을 해줍니다.
오늘은 대출 규제에 완화된 내용과 환산소득, 대체 소득을 증빙할 수 있는 내용에 대해서 함께 살펴봤습니다 그리고 LTV, DSR, DTI라고 하는 용어도 함께 공부를 하였는데 많은 도움이 되었으면 합니다.
