사업자담보대출
오늘은 사업자 담보 대출 대안을 통해 이자 부담액을 크게 줄일 수 있는 방법에 대해 알려드리는 시간을 가져 보고자 합니다. 본 내용에서는 기존에 사업 담보 대출을 받았던 분들이 일반 가계 자금으로 대함으로써 대출 금리를 낮출 수 있는 방법에 대해서만 설명을 드리고자 합니다.
● 주택담보대출은 소유권 이전 등기 3개월 내에 받는 주택 담보 대출입니다.
● 소유권 이전등기 3개월 이후에 가계 자금 목적으로 받는 주택담보대출은 생활안전자금 대출 사업자금 목적으로 받는 주택담보대출은 사업자담보대출이라 합니다.
과거 금융당국은 주택시장의 안정화를 위해 전국 대부분의 지역을 규제 지역으로 묻고 가계 자금 목적의 일반 주택담보 대출에 대해 엄격한 LTV 규제를 적용하여 왔습니다. 이런 상황 속에서 LTV나 DSR 규제 유용을 받지 않는 사업자 담보 대출을 대출 규제 우회 수단으로 활용하는 금융 소비자들이 상당히 많았었던 게 사실입니다.
사업자 담보 대출의 단점
1. 짧은 대출 기간입니다. 사업자 담보 대출의 경우 금융사마다 상이하기는 하지만 대출 만기가 3년까진 검사가 대부분입니다. 3년이라는 기간이 생각보다 짧습니다. 그때 가서 원금을 상환하지 못하면 집이 경매로 넘어갑니다.
2. 가계자금 대출에 비해 높은 대출금리입니다.
사업자담보 대출은 일반 가계자금 대출에 비해서 최소 2~3%를 정도는 높다고 봐야 합니다. 사업자 담보도출액 상환 방식은 보통 만기일시 상환 방식입니다. 만기일시 상환 방식은 대출 기간 동안 이자만 납입하다 만기에 원금을 일시에 상환하는 방식입니다. 자금을 짧은 기간 사용하는 경우에는 월 부담금이 적은 만기일시 상환 방식이 장점이 되지만 자금을 길게 쓰는 경우에는 오히려 단점이 될 수도 있습니다.
사업자 담보 대출을 가계 자금 목적의 일반 주택담보 대출로 대환해야 하는 이유
사업자 담보 대출과 일반 주택담보 대출 비교
| 사업자담보대출 | 일반주택 담보대출 | |
| 대출기간 | 3년 | 40년 |
| 대출금리 | 7~8% 내외 | 5% 내외 |
| 상환방식 | 만기일시상환 | 원리금균등상환 |
| 대출금액 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 대출기간 | 3년 | 3년 |
| 대출금리 | 5% | 5% |
| 상환방식 | 만기일시상환 | 원리금균등상환 |
| 총이자액 | 15,000,000 | 7,895,230원 |
첫 번째. 대출 기간이 동일하다고 가정 시 사업자 담보 대출의 총이자액이 일반 주택담보 대출의 총이자액보다 훨씬 크기 때문입니다. 사업자 담보 대출은 대출 기간이 3년 정도로 짧고 대출 금리는 일반 주택 담보 대출에 비해 2~3% 정도 더 높습니다. 거기에다가 상환 방식이 만기일시 상환 방식입니다. 일반 주택담보 대출의 대출 만기가 3년일 리는 없지만, 상환 방식에 따른 총이자액의 비교를 위해 금리와 대출 기간이 사업자 담보 대출과 동일하다고 가정하겠습니다.
대출 금액이 1억 원이라고 가정할 경우 3년 동안의 총이자액은 사업자 담보 대출이 1500 만 원 일반 주택 담보 대출이 약 789만 원 정도로 상환 방식에 따라 납부해야 할 총이자가 약 두 배 정도 차이가 납니다. 그런데 앞서서 사업자 담보 대출이 일반 주택담보 대출에 비해 금리가 2~3% 정도 더 높다고 말씀드렸는데 현실적으로 이번에는 사업자 담보 대출의 금리로 약 7.5 %를 적용해 보도록 하겠습니다.
이렇게 되면 사업자 담보 대출의 총이자액은 2250만 원이 되게 됩니다. 그럼 얼마가 차이가 나는 건가요? 대출 기간이 같다면 일반 주택담보 대출에 비해 총이자액이 세 배 이상은 차이가 난다는 겁니다.
두 번째. 전국 대부분의 지역이 규제 지역에서 해제되었기 때문입니다. 현재는 강남 서초 송파 용산구 제외한 전 지역이 규제 지역에서 해제되었기 때문입니다. 2022년 12월까지는 많은 지역이 여전히 규제 지역으로 묶여 있어서 일반 주택 담보 대출은 다음과 같은 LTV 규제를 적용받아 사업자 담보 대출을 일반 가계 자금 대출로 제안하고 싶어도 제안할 수가 없었습니다. 하지만 2022년 12월 이후에는 대부분의 지역이 규제 지역에서 해제가 되었을 뿐 아니라 규제 지역 내 주택도 LTV 한도가 이전보다 크게 늘어난 상황입니다.
원칙적으로 사업 자금 목적의 사업자담보 대출은 가계 자금 목적의 주택담보 대출로 계약을 할 수가 없습니다. 그렇지만 일부 보험 사에서는 사업자 담보 대출을 일반 주택 담보 대출로 제한해 주는 상품을 취급하고 있습니다. 사업자 담보 대출을 일반 주택 담보 대출로 대환 시에는 LTV와 DSR 규제법인 내에서만 대환이 가능하다는 점 꼭 유념해 주시기 바랍니다.
사업자 담보 대출을 일반 주택담보 대출로 대환 하는 방법
☞ 시세 9억 이하의 1 주택 자는 특례 보금자리론으로 대환 하는 것이 가장 유리합니다. 진행 과정은 사업자 담보 대출을 보험사 일반 주택담보 대출로 우선 대환 한 이후 곧바로 특례 보금자리론으로 갈아타는 방법으로 진행이 됩니다.
곧바로 특례 보금자 자리론으로 대환 하면 되지 왜 굳이 중간에 보험사 주택 담보 대출을 받았다가 곧바로 다시 특례 보금자리론으로 갈아타야 하는지 이유에 대해서 잠깐 설명을 드리면, 특례 보금자리론으로 계약 가능한 대출은 1~2 금융권에서 가계 자금 목적으로 받은 주담대뿐이기 때문입니다.
사업자금 목적의 사업자가 담보 대출이나 P2P 담보 대출 대부업 담보대출은 특례 보금자리론으로 대환이 불가합니다. 그렇기 때문에 번거롭더라 보험사 일반 주택담보 대출로 갈아탔다가 이것을 곧바로 특례 보금자리론으로 갈아타는 과정을 거치는 것입니다. 특례 보금자리론은 어차피 중도 상환 수수료가 발생하지 않기 때문에, 곧바로 갈아타더라도 금전적인 부담이 없습니다.
☞ 9억 초과 1 주택자 또는 다주택자는 특례보금자리론 환안이 불가하지만 그래도 사업자 담보 대출을 가지고 있는 것보다는 보험사 주택담보 대출로 갈아타는 게 훨씬 유리합니다. 보험사 주택담보 대출로 대환 한 이후에 DSR 40% 이내라면 1 금융권 주택담보 대출로도 갈아타기 가능하지만 금리 차이도 거의 없을뿐더러, 중도 상환 수수료까지 고려하면 굳이 갈아탈 필요는 없어 보입니다.
오늘 시간에는 사업자 담보 대출을 보험상 주택담보 대출이나 특례 보험자 이론 대출로 대환함으로써 금리를 낮추는 방법에 대해 설명드렸습니다.